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そうだったのか、ストレージ投資!売上を上げるポイントとは?

Idea
(写真=Mr.Exen/Shutterstock.com)

ストレージ投資は、具体的にどれくらい儲かるのでしょうか。諸経費から利回りをパターン別に算出し、効果的な集客方法や運営のポイントについてまとめました。

収益モデル

では、収益シミュレーションをしてみましょう。

物件の概要は、都内のビルの1階、15坪(50平方メートル)で、以前はオフィスとして使われていた物件でスケルトン状態、賃料は9万円です。

このうち、貸し出せる面積が60%(30平方メートル)、40に区割りをして、以下のようなケースを考えてみました。

このケースだと売上は年間264万円になります。投資額は設備メーカーによって異なりますので一概にはいえませんが、必要な工事として、パーテーション工事、ドアやフェンス、電気設備や換気扇工事などが必要です。

この他セキュリティ強化として監視カメラをつけると別途費用が必要です。工事が最小限ですむケースから監視カメラをつけるフルコースまで、今回は4つの金額で単純利回りを考えてみます。

表からわかるように、たいへんな高利回りです。投資回収のスピードが速く、ストレージ投資は儲かるビジネスといえるのではないでしょうか。

この物件のケースでさらに、オペレーション費用を入れてネット利回りを計算してみましょう。おおまかなオペレーション項目は以下のようになります。(監視カメラを設置した場合、別途管理費がかかる場合があります。)

ここで、管理を自分でする「自主管理」と、不動産会社に任せる「業者管理」にする場合に分かれ、さらにそれぞれ物件が自己所有なのか借り物なのかでネット利回りは変わってきます。工事投資額はフルで行った場合の420万円として、以下の表にまとめました。

選び方・募集の仕方

以上のシミュレーションには空きが想定されていません。10~15%くらいの空きを見込んでおく必要があります。稼働率を上げるうえで大切になるのが、ニーズのある場所をいかに探し、効果的な集客の方法を考えるかということです。

トランクルーム事業者を束ねる団体として代表的なものに「レンタル収納スペース推進協議会」「日本セルフストレージ協会」があります。この協会の加盟店が進出しているエリアこそ、ニーズがあるわけです。両協会の公式サイトで、自身が考えている場所が該当しているかチェックしてください。

この他、設置場所に適しているのは人口密度が高く、一戸建てよりも賃貸・分譲マンションが多い都市部です。目安としては1平方キロメートルあたり5,000人くらいです。また、事業所が多いところやターミナル駅がある地域が有利なのは、一般の不動産投資と同じといえます。

運営のポイント

どんな業界でも、個人事業主にとって最大の悩みは、大手の事業者と競合できるかどうかです。運営において、どのようなメリットを強調すればいいのでしょうか。

トランクルームの場合、消費者にとって大事なのはエリアとサイズがマッチしていて、価格が手頃かどうかです。住むのではなく物を預ける場所であるため、大手の看板(ブランド)はほとんど考慮されません。そのため賃料設定が成功のカギとなりそうです。

ストレージ投資は一人でも夫婦経営でも十分に可能なビジネスです。管理費や工事費は手抜きできませんが、人件費はかける必要がありません。不動産投資の一つの方法として検討してみてはいかがでしょうか。

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