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扉の向こうは無法地帯? そうならないために管理で気をつけるべき5ヵ条

Storage
(写真=Tashatuvango/Shutterstock.com)

トランクルームやコンテナなどのレンタル収納スペースへの投資は、ストレージ投資(セルフストレージ投資)と呼ばれます。

ストレージ投資にて、利用者へ貸しているスペースの中がどうなっているのか、ストレージ投資者は確認できません。驚くような使い方をしている可能性もあります。ここでは、ありがちなトラブルの情報から、管理で気を付けるべきことをお伝えします。

ストレージ投資でありがちなトラブル

普段トランクルームやコンテナは施錠されていますが、鍵の破壊などで、保管物が盗難されることがあります。トランクルームとコンテナで比べると、屋外にあるコンテナの方が盗難被害のリスクが高いといえるでしょう。特に、コンテナで夜間照明が暗い場合、盗難被害に注意する必要があります。

衣服などに、カビが発生することもあります。このトラブルは、トランクルームよりもコンテナで発生しやすいようです。屋外に設置されているコンテナは、空調管理が難しいため、温度変化が大きく高湿度になりやすいからです。ただし、空調管理が万全なトランクルームでもカビが発生することがありますので注意が必要です。

ここからは、利用者側の行動や認識によるトラブルを取り上げます。トランクルームやコンテナを書斎のようにプライベートな空間として利用する人や、自分の家でペットを飼えないためトランクルームやコンテナでペットを飼う人などもいるようです。

また、不動産投資に共通したトラブルとして、月額料金の滞納があります。契約者が、ストレージへ不要なものを保管する、保管したものに愛着がないなどの場合は、滞納しがちになることがあります。

管理の際に気をつけるべきこと

このようなトラブルにはどう対応すればいいのでしょうか。管理で気を付けるべき5つのことを確認します。

盗難対策などのセキュリティ面では、夜間照明が暗いと盗難リスクが上がると言われています。夜間照明が暗い場合には、照明設備を追加するなどして、施設内を明るくするようにしましょう。また、防犯カメラの死角があれば、防犯カメラの設置場所や数を見直すことも有効と思われます。

屋内のトランクルームでは、トランクルームエリアへ入る際のセキュリティカードによる鍵の導入などで、セキュリティを強化することができます。

衣服などのカビを予防するには空調管理が有効です。屋内のトランクルームでは、空調管理を24時間行うことで、カビの発生をある程度予防できるでしょう。ただし、空調管理だけの対策では不十分です。

衣類のカビや黄ばみなどは、汚れが残っていることも原因の一つになります。衣服や布類を保管する場合には洗濯・クリーニング後に保管するように契約者へ伝えるといいでしょう。保管時の注意点について、パンフレットやリーフレットを契約者に渡しておくのも有効と思われます。

トランクルームやコンテナなどを書斎として使う、ペットを飼う、などの利用ができると思っている人がいるようです。そのような利用をしないように、契約の際には契約者への利用用途の確認や周知をするようにしましょう。

滞納に対しては、1週間程度の遅れで電話し、支払いがいつになるか確認するようにします。督促を確実に行うことで、きちんと支払ってくれるか、もしくは解約するようになるでしょう。また、滞納により「契約の解除」と「預かっている荷物の処分」を行う場合、契約者への通知には内容証明などで証拠を残しておきます。

場合によっては契約者とトラブルとなることもありますので、契約内容や対応については法律の専門家へ確認することをおすすめします。滞納は長引かせずに対処することが必要です。

ここまで述べてきた「気を付けるべき5ヵ条」をまとめると、以下のようになります。管理は自分でもできますが、ストレージの管理・運用会社と契約し、一部または全部を委託することもできます。

1. セキュリティを見直す
2. 空調管理に気を付ける
3. 「衣類の保管前にはクリーニングする」など、利用上の注意点を契約者へ伝える
4. 許されない利用方法を契約者へ周知する
5. 滞納は確実に対処する

管理を制すればストレージ投資を制する

少額から始められるストレージ投資は、初心者でもスタートしやすい投資方法です。しかし、セキュリティや空調管理など、利用者のことを考えた管理方法をしていく必要があります。また、利用規約や滞納への対処なども、必須の管理です。利用者の立場に立った適切な管理を行うことで、結果として空室リスクを避けることも可能となるでしょう。

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